Stockwerkeigentum · Ratgeber · 6 Min
Darf ein Stockwerkeigentümer eigenmächtig umbauen?
Sonja Streuli, Immobilienbewirtschafterin · Stockwerkeigentum · Aktualisiert am
Umbauen in der eigenen Wohnung ist erlaubt — bis zu der Stelle, an der das Bauteil der Gemeinschaft gehört. Wo diese Grenze verläuft, steht im Reglement und im Aufteilungsplan.
Das Wichtigste in Kürze
- Innenausbau im Sonderrecht braucht keine Zustimmung.
- Leitungen, tragende Teile, Fassade und Fenster gehören der Gemeinschaft.
- Nützliche Massnahmen brauchen die qualifizierte Mehrheit, luxuriöse die Zustimmung aller Zahlenden.
- Ohne Beschluss gebaut heisst: Wiederherstellung auf eigene Kosten.
- Ein schriftlicher Antrag mit Plänen vor dem Einladungsversand verhindert den Streit.
Was im Sonderrecht erlaubt ist
Zum Sonderrecht gehören die Räume der eigenen Einheit und ihr Innenausbau: Bodenbeläge, nichttragende Zwischenwände, Küche, Sanitärapparate, Innentüren. Wer diese ersetzt, braucht keine Zustimmung der Gemeinschaft.
Die Grenze verläuft nicht an der Wohnungstür, sondern am Bauteil. Ein Parkett ist Sonderrecht, der Estrich darunter oft nicht. Deshalb lohnt sich vor jedem Eingriff ein Blick ins Reglement und in den Aufteilungsplan.
Wo die Gemeinschaft entscheidet
Gemeinschaftlich sind tragende Bauteile, Fassade, Fenster, Dach, Steigzonen und alle Leitungen bis zur Abzweigung in die Einheit. Auch das äussere Erscheinungsbild gehört dazu — eine Storenfarbe ist keine Geschmacksfrage, sondern ein Beschluss.
- Nützliche bauliche Massnahmen: qualifizierte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten
- Luxuriöse Massnahmen: Zustimmung aller, die mitzahlen sollen
- Notwendige Massnahmen: einfache Mehrheit, in dringenden Fällen durch die Verwaltung
Die häufigste Ursache für Streit ist nicht der Umbau, sondern dass niemand vorher gefragt wurde.
Wie ein Antrag sauber gestellt wird
Ein Antrag gehört schriftlich an die Verwaltung, mit Plänen, Terminen und Kostenfolgen, rechtzeitig vor dem Versand der Einladung. Dann steht er traktandiert auf der Liste und die Gemeinschaft kann entscheiden, statt zu diskutieren.
Wenn ohne Beschluss gebaut wurde
Wurde in gemeinschaftliche Teile eingegriffen, kann die Gemeinschaft die Wiederherstellung verlangen. In der Praxis endet das meist in einer nachträglichen Bewilligung mit Auflagen — die Kosten trägt, wer gebaut hat.
Häufige Fragen
Braucht ein Umbau in der eigenen Wohnung eine Zustimmung?
Massnahmen im Sonderrecht sind frei, solange gemeinschaftliche Teile, Leitungen und tragende Bauteile unberührt bleiben. Sobald sie betroffen sind, entscheidet die Gemeinschaft.
Wer trägt die Kosten einer nachträglichen Bewilligung?
Die Kosten trägt, wer gebaut hat. Das gilt auch dann, wenn die Versammlung den Umbau nachträglich genehmigt.
Kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen?
Ja, bei Eingriffen in gemeinschaftliche Teile ohne Beschluss. In der Praxis wird meist eine nachträgliche Bewilligung mit Auflagen gesucht.
Wie wird ein Umbau sauber beantragt?
Mit einem schriftlichen Antrag an die Verwaltung, Plänen und Kostenfolgen, rechtzeitig vor der Versammlung, damit er traktandiert werden kann.
Verfasst von
Sonja Streuli
Immobilienbewirtschafterin Stockwerkeigentum, Matma Immobilien AG
Bewirtschaftet bei Matma Stockwerkeigentum: Versammlungen, Budgets und Erneuerungsfonds. Fragen zu einem konkreten Fall beantwortet sie direkt.
